Как работает ипотека в Америке | 01 сентября 2010

Взгляд на рынок

При создании вторичного рынка ипотечных кредитов в Америке и Канаде в 30-х годах ХХ века государство играло ключевую роль. В рамках различных госпрограмм большое количество семей получало возможность приобрести жилье в кредит. Это прежде всего молодые семьи, впервые приобретавшие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков. 

Ипотечный рынок в США является самым большим и развитым в мире. Только стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на американском рынке, составляет порядка $3.5 трлн, что сопоставимо с объемом рынков американских правительственных ценных бумаг. В Америке четко разделяются деятельность по накоплению ипотечного покрытия и выпуску ценных бумаг и выдача кредитов. Так, ипотечные компании, универсальные банки и другие кредиторы выдают ипотечные кредиты населению, не оставляя их на своем балансе и не выпуская ипотечные ценные бумаги. Сформированный пул выданных кредитов они продают специализированным ипотечным операторам. Эти ипотечные агенты аккумулируют купленные жилищные кредиты и выпускают ценные бумаги, размещаемые в дальнейшем на рынке. 

Основными такими операторами в Америке являются организации, созданные при активном участии правительства США. Эти организации покупают ипотечные кредиты, формируя собственный портфель кредитов, за счет привлечения средств от частных инвесторов - эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Инвесторами, вкладывающими свои средства в эти бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды и страховые компании. 

Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие ранка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. 

Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фенни Мей". 

Ассоциация имеет право покупать закладные гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной или нескольких семей, в том числе и кооперативные. "Фенни Мей" покупает закладные, объединяет их в пулы. Под такие пулы она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. 

"Фэнни Мэй" - Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начиналась как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства. Кроме этого функционируют "Фредди Мак" - Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, Freddie Mac) и "Джинни Мэй" - Government National Mortgage Association (GNMA, Ginnie Mae). 

Федеральное правительство полностью владеет "Джинни Мэй", которая предоставляет гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, которые предоставляются в соответствии с установленными стандартами. Бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", по своей надежности приравнены к бумагам, гарантированным правительством США. Ценные бумаги, гарантированные "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак", считаются не менее надежными, чем правительственные ценные бумаги. Несмотря на то что эти корпорации в настоящее время являются частными и не имеют явных, законодательно устанавливаемых гарантий от правительства США, как "Джинни Мэй", они пользуются неявной, но очевидной для рынка поддержкой. По сути дела, гарантии ипотечных агентств по ценным бумагам воспринимаются инвесторами как гарантии государства, и уровень доходности по этим бумагам сравним с уровнем доходности по правительственным ценным бумагам США. 

Ведомства федерального правительства, такие, как Федеральный банк по кредитованию жилищного строительства или Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mar), занимают деньги и на короткий и на продолжительный сроки. Держателями значительной части краткосрочных облигаций выступают корпорации. У этих бумаг имеется активно действующий рынок, и они обеспечивают чуть более высокий доход по сравнению с сопоставимыми казначейскими ценными бумагами. Одна из причин этой незначительной разницы в доходах заключается в том, что ведомственные бумаги обладают меньшей ликвидностью, чем казначейские эмиссии. Другая причина в том, что ведомственный долг обеспечен не "всем достоянием" правительства Соединенных Штатов, а лишь активами ведомства-эмитента. Вполне возможен вариант, при котором правительство позволит одному из своих ведомств отказаться от уплаты долга, однако большинство вкладчиков расценивает данный риск как довольно незначительный. 

Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность всех этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы. В  2003-2004 годах вокруг этих компаний разразился крупный скандал: выяснилось, что компании манипулировали финансовой отчетностью. 

Раньери и Ко. намеревались как можно скорее преобразовать целиковые ссуды в облигации, для чего следовало снабдить их штампом правительства США. Тогда их можно было бы продавать инвесторам как, в сущности, полноценные облигации Правительства Соединенных Штатов. Именно для этой цели, отчасти благодаря неустанному лоббированию со стороны Раньери, в структуре федеральной администрации возникли две новые организации, параллельные «Джинни Мэй». Они выдавали гарантии на закладные, статус которых не обеспечивал права на гарантии «Джинни Мэй». Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита («Фредди Мак») и Федеральная национальная ипотечная ассоциация («Фэнни Мэй») имели право предоставлять гарантии федерального правительства и таким образом преобразовывать большинство жилищных закладных в гарантированные правительством облигации. 

За получение гарантий на свои закладные сбербанки платили комиссионные. Чем менее надежными были ссуды, тем выше плата за штамп одного из этих агентств. Но при наличии штампа никого не интересовало качество ссуды. Неплатежи домовладельцев по ссудам становились головной болью федерального правительства. Основой программы была идея, что у этих правительственных агентств лучше, чем у частных инвесторов, получится оценка качества кредитов и сбор неплатежей. 

«Джинни Мэй» (Ginnie Мае) - Правительственная национальная ипотечная ассоциация -Government National Mortgage Association, GNMA - корпорация, которая, в отличие от «Фредди Мак» или «Фэнни Мэй», на самом деле формально принадлежит Правительству США. Впрочем, все три корпорации осуществляют упаковку жилищных закладных в форму ипотечных облигаций. «Джинни Мэй» страхует кредиты на покупку жилищ для семей с небольшими доходами, а потому в случае, когда домовладелец из этой группы населения не в силах погасить кредит, его обязательства погашает Правительство США. 

Прогноз-сценарий

Все внимание будет приковано к пятничному обзору рынка труда, которое, как ожидается, подчеркнет недавние признаки замедления крупнейшей мировой экономике.

Экономисты Goldman Sachs, наиболее настроенные по-медвежьи на Уолл-Стрит, говорят, что в речи Бернанке предполагается «минималистский подход» к дальнейшим действиям. «Общий тон был «посмотрим и подождем», несмотря на продолжающие поступать признаки, что экономическая активность в США не только затормозилась ниже потенциального темпа, но имеет высокую вероятность дальнейшего ослабления», - написано в отчете. Настроение в Джексон Холе было подавленным, отмеченным озабоченностью новыми признаками замедления США и сохраняющимся высоким уровнем долга. 

«Нависший долг несет конечную ответственность за замедление экономического восстановления» - сказал Жан-Клод Трише, глава Европейского Центробанка.

Данные по занятости вне сельского хозяйства, публикуемые в пятницу, самый важный индикатор рынка труда в США, как ожидается, покажут, что частный сектор создал лишь 42 тысячи рабочих мест в августе, а уровень безработицы вырос, говорят экономисты, опрошенные Рейтер.

Индекс института менеджеров по снабжению (Institute for Supply Management) сегодня покажет, наращивают ли производственные отрасли объем выпуска. Прогнозируется падение с 55.5 в июле до 53 в августе. Значения выше 50 говорят о росте.

Важные новости на сегодня:

10:00 мск. Германия: Розничные продажи за июль (ожидают  0.5 % м/м, 1.2 % г/г  , в июне -  -0.9 % м/м, 3.1 % г/г );

12:30 мск. Великобритания: Индекс деловой активности в производственном секторе - PMI за август (ожидают  57.0, в июле -  57.3);

16:15 мск. США: Изменение числа занятых от ADP за август (20 тыс.  ожидают, предыдущий - 42 тыс.);

18:00 мск. США: Индекс деловой активности в производственном секторе - ISM за август (53.0  ожидают, ранее - 55.5);

Судя по вчерашней разнонаправленной динамике валют-созников и сильным движениям их кросс-курсов, они носят скорее спекулятивный характер и не говорят об однонаправленном движении против доллара США. То есть, валюты, навряд ли, далеко выйдут за пределы диапазонов последних дней.

Таким образом, фунт/доллар, вероятно скорректируется вверх к 1.5450, а евро/доллар опустится к 1.2640.

Евро/доллар

Безработица в Германии снизилась 14-й месяц подряд в августе после того, как рост экспорта и инвестиций способствовал рекордному увеличению ВВП во 2 квартале.

Сезонно-взвешенный уровень б/р снизился на 17 000 до 3.19 млн., сообщило федеральное агентство по труду. По прогнозам экономистов ожидалось снижение на 20 000, согласно усредненному значению прогнозов Bloomberg News. Ставка б/р осталась на уровне 7.6%.

Экономика Германии стала локомотивом европейской экономики благодаря росту экспорта и инвестиций, что позволило компаниям, начиная с Daimler AG дo Bayerische Motoren Werke AG принимать новых работников. Возможно, этот процесс уже оказал положительное влияние на потребительские расходы, которые выросли максимально почти за 2 года во 2 квартале. 

"Рынок труда Германии - одно из наиболее светлых пятен мировой экономики", говорит Дейвид Миллекер, главный экономист Union Investment во Франкфурте. 

Падение безработицы может сгладить влияние ослабления мировой экономики на фоне падения внешнего спроса и планируемого европейскими государствами сокращения расходов. 

Правительство канцлера Германии Ангелы Меркель сегодня должно одобрить вторую программу сокращения расходов и меры по увеличению доходов в бюджет, включая повышение сборов с авиаперевозчиков и ядерных установок. 

Германии удалось приостановить рост безработицы во время рецессии с помощью государственной программы, позволяющей компаниям сократить работникам часы, при этом они могли получать компенсацию от государства. Однако сейчас эта программа уже не так важна, так как спрос на работников растет. 

"Пора признать, что восстановление экономики Германии идет традиционным путем, то есть довольно прилично: сначала оно было вызвано ростом экспорта, а затем внутренним спросом, - заявил главный европейский экономист Goldman Sachs Group Inc Эрик Нильсен. - Мы уверены в том, что замедление роста (в Европе) будет временным". 

-Показатели рынка труда почти вернулись к докризисным уровням

-Все индикаторы указывают на позитивное направление 

-Вряд ли восстановление рынка труда окажется краткосрочным 

Технически, пара оттолкнулась от нижней границы сходящегося треугольника и направляется к сопротивлению в области 1.2730 на 4-х часовом графике 

От него можно ожидать возобновление нисходящего движения. 

Фунт/доллар

В июле британские банки неожиданно одобрили большее число заявок на получение ипотеки, чем ожидали экономисты. За отчетный месяц показатель одобренных заявок на покупку домов вырос до отметки 48 722 против пересмотренного на повышение июньского значения 48 562 (пред. 47.6 тыс.) и среднего прогноза 46.5 тыс.

Подобная динамика вселяет надежду на то, что рынок недвижимости Британии, возможно, не так слаб, как предполагают некоторые индикаторы (в частности, последний отчет Hometrack, выявивший максимальное за 16 месяцев снижение цен на дома в условиях "умеренной переоценки ценностей" в этом секторе). 

"В этом году отмечается некоторый спад активности в секторе жилья - но не в огромных масштабах", - прокомментировал Филипп Шоу, экономист Investec Securities. "Мы ожидаем, что во втором полугодии динамика цен на дома будет оставаться во флэте, но при этом степень нашего пессимизма относительно невысока". 

В целом, аналитики сохраняют скептицизм в отношении результатов отчета.

"Ситуация на британском рынке недвижимости не улучшается. Максимум, что можно сказать: разрешения на ипотеку не продолжают падать", - считает Вики Редвуд из Capital Economics.

Июльский показатель одобренных ипотечных заявок по-прежнему отстает от аналогичного значения год назад (53 126) и более чем вполовину не дотягивает до пиковой отметки, достигнутой в период жилищного бума в 2007 г., и также продолжает оставаться ниже долгосрочного среднего значения (90 тыс.).

Кроме того, несмотря на неожиданный прирост числа разрешений на ипотеку и объема потребительского кредитования (на 173 млн.ф.ст. после падения в июне на 59 млн.), общий показатель чистого ипотечного кредитования резко сократился до 86 млн. ф. стерлингов против 518 млн. месяцем ранее, что стало самым слабым показателем за четыре месяца. 

Ужесточение банковских стандартов кредитования и обеспокоенность тем, что сокращение госрасходов, направленное на борьбу с дефицитами, замедлит рост экономики, негативно сказываются на уровне спроса на недвижимость.

Отдельный отчет по денежной массе продемонстрировал, что излюбленный индикатор Банка Англии - показатель М4 без учета финансовых компаний, специализирующихся на посредничестве между финансовыми учреждениями и осуществляющих экономически незначимые внутрифинансовые сделки - в июле не изменился в месячном исчислении, оставшись на самом слабом уровне с января, а в годовом исчислении зафиксировал минимальный с марта прирост (+5.6 % за три месяца). 

Как прокомментировала Редвуд, "в условиях все еще слабого роста денежной массы, возможны новые шаги в направлении количественного смягчения". 

EUR/GBP вчера вырос до 0.8290 от утреннего уровня 0.8180. Это было связано с последний днем месяца по плановым поставкам между ЕЦБ и Банком Англии. К ним присоеденился ближневосточный суверенный инвестор, который покупал евро и продавал фунт.

На 4-х часовом графике пара движется в пределах нисходящего канала, нижняя граница которого на 1.5330, от которого пара пытается отскочить к верхней границы около 1.5520. Откуда можно снова ожидать продажи.

Доллар/йена

В июле индекс розничных продаж в Японии вырос на 0.6 % Прогнозировали рост на: 3.6 %, в июне он был 3.3 %

В июле индекс промышленного производства Японии вырос на 1.4 % Прогнознозировали падение на: -0.3 %, в июне он паказал -1.1 %

Технически, пара USD/JPY торгуется в диапазоне  83.70 - 85.80 йен за доллар.

P.S. Позавчера на 4-х часовом графике евро/доллар синей штрих-пунктирной линией отметил возможный вариант движения цены. С тех пор линии не перерисовывал и цена удивительным образом полностью сходила по этим прогнозным линиям